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            [買房指南] 以公司名義購買房產的利與弊

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            發表于 2016-8-31 15:32 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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            本帖最后由 無可奈何的人 于 2016-8-31 15:36 編輯

            有一些名下已經有非常多房產的一些朋友如果還要買房子,又不想寫別人的名字,又不想走擦邊球,怎么辦?

            你可以用公司名義購房,這是比較冷門,但是這是一個未來的發展趨勢。只要在中國內地注冊以及境外公司在境內登記或者備案的分支機構,按照目前的政策來說都可以不受限制購入房產,包括住宅、寫字樓、商鋪、廠房、酒店,都可以買。

            但是以公司名義購買要交什么稅呢?要注意哪些方面呢?其中的利和弊又是什么呢?

            我們先說一說公司購買房產的稅:
            1、契稅,不管你是最老的房子,很便宜的房子,或者是豪宅,一律按3%的契稅征收。印花稅是登記價的千分之0.5,交易費是3塊錢,除了契稅按3%征收,其他跟個人的購入房產沒有太大的區別。

            2、持有稅,公司持有房產分為兩種情況,第一種是出租盈利的話按照租賃所的一些稅費,租賃費和管理費的每個月租金的
            10.22,每個月都要交納?罩玫姆慨a目前要交一個房產稅的,你的登記價是100萬×7%×1.2%÷12個月,一般來說一年的房產稅是登記價的0.84%,目前空置稅好像比個人的房產要交得多,但是如果未來政府開征對個人持有房產的房產稅的話,網上盛傳3%,公司目前交納的只是0.84%,就有可能低于個人持有房產的房產稅項。但是有一個備注,公司購入一手房三年內免交空置房產的房產稅。

            3、土地增值稅,轉讓(公司名下的房產賣出)房產就要交比個人持有房產多一個土地增值稅,比如說我100萬買來的房子賣到200萬,他要交差價的30—60%的土地增值稅,其他的其實跟個人差不多。

            有人會覺得公司持有房產會交的土地增值稅太多,有一點要提,房產持有的過程中每年可以登記價的5%為折舊,就是100萬每年可以有5萬塊錢的折舊,另外裝修物業等費用保留他的裝修發票,可以在土地增值稅上作為可扣除項目進行抵扣,但是一般情況下裝修費不可以超過登記價的10%—20%,另外還有一點就是企業所得稅,你公司整體盈利的25%得向國家交納。這一個公司的操作可能上升到一些會計的知識,具體的怎么做就需要一些專業的會計的人員協助你去做這個公司持有房產的情況。

            我剛剛說了那么多可能大家覺得“公司購入房產那么麻煩,還要繳稅,還要做帳,我干嗎要用公司名義買呢?”但是現在目前來說,有一些操作炒房的或者是一些資深的投資客現在都是用這種方式去持有一些房產,主要的好處是下面幾個方面:

            1、個人購入房產不足5年轉讓的,要交5.6%的營業稅和附加,但是公司持有房產在沒有差價的情況下,你就算是今天買過來一套200萬的房子,我明天200萬賣出去你是不用交這個營業稅的,今天買明天賣都可以。土地增值稅企業所得稅因為他沒有盈利沒有賺錢也不需要交,這個需要財務的一些知識做了。所以在公司選擇購入房產的時候盡量選擇成交價過戶,就是你買過來的時候你可以跟對方說我要成交價過戶,你要交什么稅我幫你給多一點。房子再次轉讓的時候產生高額的差價和產生高額的稅費。

            2、雖然公司在購入房產的時候,暫時來說有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的,但是對于紅本轉讓的一些房子可以找一些擔保公司支付全額,全部買過來以后再向銀行抵押房產取得一些經營性的貸款,一般可以貸到房產價值的7成,實業公司或者是去年10年、11年的時候實業公司是可以貸到房產的100%的,200萬的房子我可以貸出200萬給你。在國家對中小企業,不單是中小企業還有微小企業的政策支持力度非常大,如果是一些經營信用良好的公司貸款,在未來的3—5年之內比個人貸款更容易取得。如果萬一以后又出現貸款收緊限貸了,銀行不放款的情況下,可能公司的房產去做一些抵押貸款,比你個人的房產做一些抵押更容易取得銀行的貸款。

            3、公司名下如果只有一個房產而沒有其他業務進行的話,打個比方如果我的公司買了一個100萬房子,我過了十年這個房子漲到1000萬了,中間有很大的差價我又要買這個房子怎么辦呢?我可以通過轉讓這個公司的股權,股權的買賣只需要交一點點股權轉讓的稅費,就避開了轉讓這個物業轉讓高額差價的一些稅費了,土地增值稅企業所得稅那些都可以免掉非常的多。

            所以如果是在座的朋友,如果是一些名下有多的房產,或者是一些又想買入不想寫別人名字的話,不妨可以多多考慮一下用公司購入房產這一個方法。

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