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            中國電信

            [看房筆記] 房產泡沫什么時候破滅?以什么方式破滅?(深度好文)

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            粘豆包

            高中生

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            發表于 2016-11-8 10:08 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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            本帖最后由 小五 于 2016-11-8 10:51 編輯

            某中西部城市的書記在一個內部會議上,當著各部門官員說,1萬元每平米的房價,跟我們這座城市的地位不匹配,至少應該漲到2萬。話音剛落,這座城市的房價就蹭蹭地漲到1.5萬。

            一座城市的主要領導對房價如此上心,而且公開主張上漲,這并不是笑話,而是發生在中國的很多城市,這也符合一些地方官員的內心期待。像重慶市長**這樣不希望房價上漲太快的地方官員恐怕并不多,因為人家有底氣,實體經濟發展得好啊。

            今年3月份,草哥曾寫了《這輪房價上漲的本質:掩護30萬億地方債務轉移》,如今看來,正在一一驗證。所謂去泡沫、降杠桿,并沒有真正實現,而是把杠桿從地方政府轉移到數千萬老百姓和居民部門。

            每一筆債務的擴大其實對應的就是杠桿的一次次提高,所謂高杠桿,就是高債務。以前我們對地方政府高債務很擔憂,但津津樂道于中國居民的穩健財務和低杠桿,所以有人出主意,何不鼓勵居民買房,通過提高居民部門的杠桿,來緩解地方政府的債務壓力。

            三五年之后,隨著房價的輪番上漲,這一目的果然達到了,如果還有人說中國居民的債務率低,那就真是睜眼說瞎話了。中國人真的有錢嗎?看看他們的房貸債務就知道了。2008 年金融危機后,美國、日本居民房貸余額均見頂回落,唯有中國房貸余額不降反升,2011 年大概是8萬億人民幣,到2015 年已經達到近19 萬億,已是日本的1.7 倍。

            如果加上2016年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億,中國居民的房貸余額已經超過了21萬億。最近幾個月,每個月的房貸余額都以近5000億的速度在增長。

            20多萬億的房貸余額,再加上公積金貸款,房貸余額/GDP的比例已經超過25%,高于日本泡沫時期水平,2016 年底將超過30%。

            國內樓市泡沫化已經是不爭之事實。那么泡沫膨脹后,什么時候會破滅,以及最終結局如何呢?我認為不會與歷史上的其它泡沫有本質上的不同。華爾街沒有新鮮事,資本市場和投資市場也沒有新鮮事,泡沫的來源及其發生的市場各不相同,但泡沫的軌跡卻有著非常普遍的特征。

            人們的跟風和從眾行為會把“懷疑”類型的投資者變成“信仰”類型,面對瘋狂的上漲,那些空頭都開始懷疑自己的判斷了,人們會以為股票價格、資本投資以及整體經濟都必將不斷高漲,并且會找出各種理由,比如說這是一個“偉大的時代”、“這個國家跟其他國家不同”、“這個時代跟其他時代不同”、“這個國家有錢人很多”……

            在市場頂端,在這個瘋狂的狀態下,每個人都被轉化為多方,并對上漲深信不疑,最終卻因為高昂的價格阻止了更多的人可以加入,新出現的賣家將無法出手,泡沫破滅,價格一落千丈。20世紀發生的多次泡沫及不同的資產和參與者,都遵循了類似的發展軌跡。

            中國的房價不會有例外,而且目前就已經處于這個階段。隨著住房投機泡沫高潮的臨近,出現買方對賣房的大量過剩,很多地方都要排隊買房,甚至出現一開盤就一夜搶空的現象,導致已經高漲的價格繼續攀升,價格水平很迅速地就達到沸點。

            但市場的經驗一再證明,只有在大多數投資者認為價格仍會上漲,并對此深信不疑的時候,價格上漲才可能突然停止。在最高價格點上,一旦買家終于得到滿足,競價消失,市場上就只剩下賣家,價格將隨即狂跌。

            泡沫就在眼前,但泡沫最終破滅的具體形式是什么,或許會千差萬別,要么是日本式的“長痛(長期低迷的慢跌)”,或者是美國式的“短痛(一步到位的急跌)”。只是,哪一根才是壓垮駱駝的最后一根稻草?

            地方政府雖然有能力與資源掌控房價一時走向,但如果房價一直上漲,并且超出大眾的個人收入增長速度,雖然仍有少部分人愿意接盤,但總會有一個臨界點讓接盤俠沒能力接盤或不敢接盤,當這個群體足夠大或有明顯的證據讓管理層意識到問題嚴重性時,這或許才可能有所改變。特別是當實體經濟支撐不了房價這么上漲的時候,就會有人棄房不還貸,因為工資的上漲速度抵不了還貸利息和本金。

            有人問草哥,房價一直上漲,怎么會有人棄房不還貸呢?這就要說到美聯儲前主席格林斯潘不斷提到的“杰塞爾悖論”。美國喜劇演員喬治-杰塞爾講了這樣一個故事:一位疑心較重的投資者不太情愿地參與了股市投資,他先是買入了100只交易量很少的低信用公司的股票,驚訝地發現價格立刻從10美元漲到11美元。他認為自己是一位聰明的投資者,于是繼續買入。最終,他一個人把那只股票推到了每股30美元的高價,最后決定套現離場。他給經紀人打電話,要求賣出股票,對方猶豫片刻反問道:“但是股票賣給誰呢?”

            這就是格林斯潘經常提及的“杰塞爾悖論”,任何市場都是由買方和賣方組成的,目前中國的房價雖然在不斷上漲,但是接盤的人越來越少,直到最后沒人接盤,沒能力接盤,沒膽量接盤,或者賣方遠遠大于買方,這時候,即使你價格再高,沒人接盤,也只是紙面財富,兌現不了,套利不了,銀行的貸款和債務怎么償還?所謂有價無市,就是這個悖論的通俗說法。

            當然,如果是建立在自住和自有經濟實力基礎上的房價上漲,我認為是正常的上漲,但一系列的金融數據表明,這一輪上漲很多是建立在債務基礎之上的,很多是建立在杠桿之上的,很多是建立在投機炒作之上的,如果真有那么多剛需,那些開發商和房產中介用得著不惜冒著違法和刑拘危險,使用各種造謠方式,慫恿大家進入嗎?各種房抵貸、首付貸、CDS等金融衍生產品的層出不窮,就意味著這是盛宴和舞會的最后階段。

            在反思2008年美國那場金融危機的時候,花旗集團的主席兼首席執行官查爾斯-普林斯曾說了這樣一句名言:“當音樂停下時,有關流動性的各種神話肯定會非常麻煩。不過只要音樂還在繼續,你就必須起來跳舞,舞會還沒有結束!

            是的,音樂還沒有停止,舞會還沒有結束,盛宴還在繼續,你們繼續慢慢享用吧!


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